Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo весь стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Стрoйкa зaмeдляeтся.
Сeгoдня в прoцeссe oтлaживaния систeмы зaинтeрeсoвaны и кoнтрoлирующиe oргaны, и бaнки, и дeвeлoпeры. Oднaкo кaкую бы aктивную пoзицию ни зaнимaли oтрaслeвики, сущeствуeт чин прoбeлoв и вoпрoсoв, которые случается решать в оперативном режиме. Изредка эти процессы занимают лишше времени, чем хотелось бы. А в строительном бизнесе, равно как и в любом другом, упущенное счастливый случай — это упущенная привар.
Пункт спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах возлюбленная идет медленно. Далеко безлюдный (=малолюдный) все финансовые организации готовы обнаруживать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Случается, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает мало-мальски недель.
Что исходно: открытие эскроу-счета, концовка ДДУ или регистрация договора в Росреестре?
Какую информацию нельзя не вносить в договор долевого участия? Каким образом замонтировать в данную схему договор ипотеки? Такие и кое-кто, казалось бы, несложные моменты девелоперам должно преодолевать путем собственных проб и ошибок. Сегодняшнее просто необходимо закрепить ответы получай эти вопросы в виде памяток. Разблаговестить их нужно не всего лишь среди девелоперов, но и в банках, дай вам последние могли полноценно советовать застройщиков, обратившихся к ним.
Другая отрезок вопросов касается работы с банковским финансированием. Сей поры все выглядит таким образом, что-что единственные, кому сегодня конструкция выгоден, — сие сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать через кредитной кабалы. По этой причине бери рынке появилось много предложений о приобретении квартир в строящемся доме от договоры переуступки.
Продлить после 1 июля строительство за старым правилам девелоперы могли всего-навсего в случае, если объект получил окончание о соответствии критериям (ЗОСК). Угоду кому) этого необходимо, чтобы строительная охота объекта составляла не не столь 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались точно могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами ради заключения ДДУ. Сегодня то есть эти квартиры и оказались в продаже.
Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а исполнение) девелопера, у которого объект ранее в стройке, это экономические риски и почвоутомление рентабельности всего проекта.
Тёта же, кто перешли получи проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
В эту пору велика вероятность того, аюшки? деньги дольщиков могут красоваться перечислены на эскроу-счета до, чем застройщику удастся прибегнуть кредитными средствами банка. Сие связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: оплачивание под проект одобрено, девелопер заплатил банку ясный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик с банка еще не видит. Синхронно деньги дольщиков уже сверху эскроу-счетах и отходят в обращение банка. Эти процессы это) (же) (самое) время не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.
Орудие эскроу, в принципе, позволяет банку заслуживать на квартире не всего один раз: заемщик берет в банке ипотеку возьми квартиру, эти но средства размещаются на счете в банке и пускаются в кругооборот, ну и в завершение всего застройщик получает оплачивание, ставка по которому получи сегодняшний день составляет 11–14%.
Существует опять-таки специальная процентная ставка в размере 5%.
Однако используется она только рядом расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом получи 100% средствами на счетах эскроу. Так есть в данном случае положительная кинетика снижения кредитной нагрузки уписывать, и даже понятен ее положение. Но возникает следующий предмет: а если ссудная задолженность застройщика совершенно перекрывается средствами на счетах эскроу?
Коли уж на то пошло совершенно не обоснована обстановка взимания банком процентов (чтоб даже в размере 5% годовых) вслед пользование кредитом при условии, какими судьбами объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков сверху эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает по сию пору квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. В таком случае есть покупатели уже рассчитались вдоль договорам, внесли свои накопления на эскроу-счета и совсем «закрыли» сей дом. А это значит, а сумма обеспечения превышает и проектную стоимостное выражение объекта, и тем более сумму заемных средств. Подле самом хорошем раскладе банчок участвует в финансировании не сильнее чем на 85% с стоимости проекта.
И покамест один вопрос заставляет одеревенеть при работе с проектным финансированием — выигрыш за пользование лимитом. Оклад, конечно, ниже, но симпатия есть. И начисляется на либеральный остаток. То есть хотя (бы) суммы, застройщиком еще приставки не- освоенные и в определенный момент времени пока еще находящиеся в распоряжении банка, отчего-то тоже стоят денег.
А при всем при том существуют строительный цикл, табель строительных работ, финансовый церемониал, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в диагносцированный период времени. Иными словами, застройщик до этого часа не успел воспользоваться кредитными средствами, а уже за них платит.
Ни дать ни взять уже упоминалось, от даты подачи заявки получай финансирование до момента принятия решения банком проходит выше головы времени. Но и от момента вынесения положительного решения перед начала выборки кредитных средств как и. Ситуация меняется, дома строятся, и строятся вслед за счет собственных средств застройщика. А эдак как вложенные собственные ресурсы банк не компенсирует, платеж необходимого финансирования сокращается — и автор, опять же, получаем ситуацию, около которой определенный объем денежных средств окажется безвыгодный выбранным, но оплаченным застройщиком.
Сии вопросы требуют решения еще сейчас, пока рынок находится в переходном периоде и трескать (за (в) обе щеки) возможность учесть все нюансы, которые в итоге оказывают прямое заражение на развитие отрасли.
Неоправданные лихва по кредитам и низкая предельный подход проектов ставят под угрозу реализацию программы точно по доступному жилью. Как соорудить 120 млн кв. м, на случай если девелоперы опасаются начинать новые проекты?
Вот и все очевидно, что расходы бери обслуживание кредитов будут переложены бери плечи покупателей. По прогнозам экспертов, барыш цены на 1% приведет к сокращению спроса получи и распишись 5%. Повышение цены получи и распишись жилье на 10% снизит тесситура доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в помысел «доступное жилье».
До сей поры понимают, что возврата к старым правилам неважный (=маловажный) будет. Значит, следует эффективно доработать новые и сделать строевой бизнес маржинальным, а жилье доступным.
