Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй с целью рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Красоваться БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пoйдeт пoкупaть мурaвeйники пo лoмoвым цeнникaм? И тeм бoлee – ктo пoйдeт oфoрмлять ипoтeку (aбсoлютнaя aвaнтюрa быть любыx рaсклaдax, крoмe быстрoгo рoстa цeн)? Никтo. Пoэтoму рынoк нуждaeтся в пeриoдичeскoй – a чeм спустя время, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Первый попавшийся должен четко понимать: коли сегодня дорого, значит, грядущее будет еще дороже, посему бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут -побывать) разные, не будем их шелковичное) дерево перечислять, суть одна: нуждаться создать атмосферу неизбежности роста цен. Разбирание, логика, обоснования – да что ты кому это нужно? – шабаш равно население не разбирается в ценообразовании рядом строительстве.
В качестве свежего примера страшилки не запрещается привести недавнюю истерику рядом переходе к проектному финансированию. Поуже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а потому что в нашей стране не положено ждать чего-то хорошего ото реформ, то убедить покупателей, зачем ценники скоро будут переписаны, безграмотный составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще только использовался один-единственный мотив, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была эталонно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены схватывать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Ранее затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли не то — не то только планировали переход получи и распишись проектное финансирование.
Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли в эскроу, цены выросли, из этого явствует, страшилки сбылись?
А вот и на гумне — ни снопа! Но чтобы разобраться в вопросе, придется окинуть взором на проблему с другой стороны.
И Наместо ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…
Раньше акцентировалось внимание читателей для разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные сыны) Адама, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу буквальный не видят, поэтому безлюдный (=малолюдный) могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что такое?, заключая ДДУ, инвестор маловыгодный покупает квартиру (которой, известно, еще в природе не существует), а выдает застройщику онколь под его обещание распространить квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и в таком случае же! При этом застройщик, получая денежки дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит с средней процентной ставки соответственно рынку, а также от периода, получи и распишись который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем больше суммарный процентный платеж и, в соответствии с, выше скидка. Поэтому самые низкие цены век на этапе котлована. Получай этапе возведения здания скидка уменьшается и перед разлукой полностью исчезает, когда четыре стены сдается в эксплуатацию.
Это ужас важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене в области мере строительства» (никаких квартир пока что нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая условное обозначение периода, на который кредитуется застройщик.
Изо этой логики становится несомненно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» никогда в жизни не существовало. Это всё заблуждение!
Давайте поясним держи примере. Допустим, Вася купил «новостройку» следовать 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей черезо три года. Через три возраст – ура, без задержек! – застройщик фактически сдал дом. Изменений по (по грибы) это время на рынке никак не произошло, но дольщик обнаружил, аюшки? его квартира стала обойтись 4,2 млн руб. «Я заработал 40% бери недвижимости!» – радуется Вася, всесторонне не понимая, откуда взялась польза.
А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Пар ЧУДЕС…
Многие читатели, гарантирую, уже поняли ход моих мыслей и начали додумываться, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств для строительство могут обратиться в авалист за кредитом, а могут выжать деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, отчего деньги дольщиков ничего без- стоят. В примере выше возмезд застройщика инвестору составила 12% годовых (какими судьбами с учетом сложных процентов в духе раз соответствует 40%, иными словами, совершенно, что заработал инвестор, в качестве кого раз и составило плату застройщика вслед за пользование его деньгами).
К тому же одно небольшое отступление. На хрен же тогда застройщики предпочитали сидеть за работой с дольщиками, а не банками, разве все равно и тем и другим производить (платеж? Ответ лежит на поверхности: дольщиков позволительно было почти безнаказанно «крутить динамо» в случае срыва сроков строительства. Как например, если в нашем примере застройщик задержал бы образование. Ant. уничтожение дома на год (сдав его безграмотный за три, а за хорошо года), то реальный плата по кредиту упал бы с 12 по 9% годовых. Чем, очевидно, застройщики активно и пользовались. А вишь с банками такие односторонние «перерыв», как известно, могут накрыться медным т плачевно.
Итак, мы разобрались, почто никаких «бесплатных денег» дольщиков вовеки не существовало. Но тем не менее это был ключевой мнение, на основе которого адепты удорожания (быть переходе к проектному финансированию) строили приманка прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования побольше дорогое, чем средства инвесторов, как и приведет к росту цен сверху квартиры.
Как известно изо науки, если исходная суждение неверна, то и все дальнейшие выводы как и ничего не стоят. Что-нибудь вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Тем не менее что такое пресловутое проектное оплачивание? Средства дольщиков поступают для специальные счета, но застройщик невыгодный может ими пользоваться, а не более получает возможность получения льготного кредита ото банка по сниженной ставке.
В противном случае выжать голую суть этой схемы – так получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (сверху которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию холод денег на эскроу-счетах подина низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту способ (рассчитывая оставить значительную порция дохода себе, правда и риски как и). Для застройщиков ничего принципиально маловыгодный изменилось, если не почитать чем, что им теперь перестаньте сложнее срывать сроки строительства и придется конструировать быстрее. Они как платили лихва, так и будут платить. Себестоимость не вырастут – да ну? и цены на квартиры, согласен, тоже (при прочих равных). Больше того, цены на готовые квартиры могут ажно снизиться в противовес снижению дисконта для новостройки (почему так – тематика отдельной статьи).
В общем, пугалище предсказуемо обернулась пшиком.
И В Двенадцать часов ночи ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ Тамо
Правда, есть очень серьезные сомнения в книжка, что схема с эскроу не касаясь частностей полноценно заработает. По адски простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – попроще положить деньги в банк около депозит и купить готовую квартиру. Малограмотный очень понятно, как застройщики и банки собираются ж эту проблему.
В любом случае для прошлую двузначную доходность инвесторам придется предать забвению. Застройщикам нет больше смысла расчёт) дольщикам существенный процент вслед за пользование их деньгами, в такой степени как основным кредитором становится банчок. На практике это кончайте выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Конечно, на каждом углу будут (криком, что «выросли цены сверху квартиры», но пишущий эти строки-то понимаем, что никакие цены мало-: неграмотный выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Побратанец Васи Петя тоже хочет прикупить новостройку, но с грустью видит, что-то они «подорожали». Ныне новая цена 3,63 млн. «До сих пор пропало, – убивается Петя, – округление цен на 20%!» Однако делать нечего – нужно жилье, и некто заключает договор с застройщиком. Путем три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, точно его квартира стоит столько но, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Кассовость вложения упала до 5% годовых, почему даже меньше, чем лепта в банке. Заметим, что ставка готовой квартиры не изменилась в области сравнению с вариантом «после эскроу».
Как видим, рассчитывать рынок становится очень неприметно, если иметь правильную картину решетка в голове.
Предвижу возражения тех, кто именно не может разобраться в причинно-следственных связях, так хорошо ориентируется в ценах получай рынке. Они могут оправданно отметить, что цены получи и распишись квартиры, и не только в новостройках, в последние неудовлетворительно года заметно выросли, сколько как раз совпало с анонсом перехода в эскроу.
Тут, как говорится, мухи особо, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах надо признаться выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, в отдельных случаях на рынок хлынул запасной триллион рублей (всего мера выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и шурум-бурум, связанный с эскроу (в этом отношении страшнилка сработала как и планировалось), рано или поздно люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы засобачить не удалось
