Риeлтoры пoкa нe мoгут oцeнить причины урaгaннoгo спрoсa нa квaртиры, нo ужe видят признaки будущeгo прoвaлa, a тaкжe вoзмoжнoсть зaрaбoтaть нa спeкуляцияx
Нa сeнтябрьскoм рынкe нeдвижимoсти Бaрнaулa пoчти ушлo пoнятиe тoргa и длитeльнoй экспoзиции квaртир. Нa «втoричкe» смeтaют дaжe нeликвид пo цeнe, кoтoрую нaзывaeт прoдaвeц. Нa пeрвичнoм рынкe и вoвсe твoрится нeчтo нeвeрoятнoe: зa пaру днeй бaрнaульцы oбрушили сaйт oднoгo изо зaстрoйщикoв, пытaясь зaбрoнирoвaть квaртиру. Чeм вызвaли «снaчaлa экстaз, a пoтoм шoк». И этo всe никaк нe связaнo с сeзoнным ажиотажем и метко будет иметь последствия.
Закладная животворящая
На покупку квартир в строящихся домах из-за семь месяцев 2020-го выдано едва 4 тыс. ипотек против 2,3 тыс. в 2019-м из-за аналогичный период (рост 70%). Дольщики взяли 7,5 млрд рублей. Сие на 75% больше, нежели за прошлый отчетный полоса 2019 года.
Риелторы полагают, ровно динамика на рынке новостроек напрямую связана с несколькими факторами.
- Голод предложения новостроек. О нем заговорили в конце весны. С тех пор возлюбленный только усугублялся – возьми рынок поступало ограниченное план. Застройщики анонсировали крупные проекты, а не всё до сих пор открыли для продаж.
- Предстоит концо действия программы льготной ипотеки. Граждане увидели, чего действительно могут оформить беспрецедентно (обще)доступный (по цене) кредит. По данным Центробанка, средняя себестоимость в июле составила 5,99% (годик назад – почти 10%). Сие исторический минимум. Действие программы хотят продолжить, но пока дедлайн без- изменили – 1 ноября 2020 возраст. При этом на проведение надо зарезервировать до двух недель.
- По осени начались продажи в новых жилых комплексах. Подле этом застройщики поняли нет слов проектного финансирования. Теперь им безвыгодный нужно во что бы так ни стало продавать аминь долевки и насыщать стройку деньгами. Им хватит за глаза «выбросить» лишь их пай, заморозив продажи на что за-то период, а потом обогатить цену.
- Цены на рынке новостроек как видно повернулись в сторону роста. И хоть застройщики уверяли, что по причине проектному финансированию цена нате всем протяжении строительства безлюдный (=малолюдный) будет меняться, на практике оказалось, кое-что это не так: высоченный спрос вызывает ответную реакцию. Ещё того, ряд проектов изначально стартовали с «высокой базы». Приближенно, некоторые застройщики выставили квартиры протосингел-сегмента по цене жилья повышенного комфорта – 65-70 тыс. рублей по (по грибы) «квадрат».
«По осени компания «Адалин-Строй» выставила картель из 600 квартир получи и распишись бронирование в ЖК «Мичурин-Сквер» (около ТЦ «Девятый вал», всего в ЖК 1,8 тыс. квартир. – Прим. ред.), – рассказывает Ина Ракина, соучредитель АН «Авеню». – За две дня бронь закрыли».
Остановить фиксированное распределение пришлось, потому что желающие «скупили» повально предложенное. В том числе благодаря тому что, что цена предложения следовать «квадрат» была на 20-23 тыс. рублей поменьше, чем у других стартовавших проектов.
«Застройщик первым (делом был в экстазе от счастья, таже в шоке от происходящего, вслед за этим закрыл бронь и поднял цену «квадрата» получи и распишись 3 тыс. рублей», – добавляет Ина Ракина.
Ажиотаж нате «первичке» подогревается еще и дефицитом предложения. «В направление лета мы продали беспримерно много квартир, и выбирать таким образом не из чего. Отдельный старт продаж квартир в заложенных домах вызывает повышеный спрос. И да, мы видим, что такое? цены от застройщика растут», – добавляет Лариска Мельтисова, президент Союза риелторов Барнаула.
«Связь этой осени – цены возьми квартиры в доме Андрея Комякова (ПСК «Строительная направление») на ул. Партизанской, 199. Землянка строится и уже в высокой степени готовности, а вишь продажи квартир еще безлюдный (=малолюдный) начались. Думаю, что базар будет ориентироваться на оный показатель. Ряд клиентов без задержки заморозили свои деньги через продажи «вторички», чтобы расценить это предложение», – говорит Маринуша Ракина.
Скупают всё
Кинетика спроса на «первичке» сопоставима со «вторичкой». Всемерный срок экспозиции квартир – одна седмица, говорит Марина Ракина. Базар как явление временно исчез: коль скоро раньше продавец называл цену и был нравственно готов уступить 100-200 тыс. рублей, ведь теперь сметают все согласно заявленной цене. Пришли 10 объектов сверху продажу в 18.00, уже в юг следующего дня по половине с них были получены задатки, приводит по образу и подобию риелтор.
Естественно, что ёбаный спрос отразился на цене. Костяныч Никитеев, директор АН «Контролька-риэлт», приводит пример: благо весной двухкомнатная «хрущевка» стоила 1,8 млн рублей и никому безлюдный (=малолюдный) была нужна, то неотложно такие квартиры уходят после 2-2,1 млн.
Первый посредник, который начал разгонять базар готового жилья, – сие апрельский «коронавирусный» застой. Легко сработал эффект отложенного спроса, считает Никитеев.
Постольку-поскольку движение спровоцировано деньгами, которые поступили держи рынок из бюджета. В расселение из ветхого жилья, для сельскую ипотеку, для покупки квартир детьми-сиротам. За счет сего распродается «неликвид». Это квартиры со сложностями, как-нибуд, например, нужно разобраться с наследованием. Alias квартиры в очень плохом состоянии, идеже требуется капитальный тимберовка.
«Появились инвесторы, которые скупают их, приводят в диета, чтобы, например, заявиться сверху аукцион по закупке исполнение) детей-сирот. В этом году предлагают хорошую цену вслед «квадрат» – 53-56 тыс. рублей. Сие позволяет предоставлять сиротам жилье хорошего качества, выполняя весь век требования государства», – продолжает Ракина.
В свой черед «вторичку» подталкивает ипотека. Нет слов-первых, продавая квартиры б/у, граждане покупают новостройку, уж используя инструмент льготной ипотеки.
«Уплетать категория людей, которые продают свое прожитое жилье, чтобы взять в дешевую ипотеку новостройку. Они даже если готовы потратиться на аренду жилья в протяжение полутора-двух лет, исключительно бы сэкономить на платежах», – добавляет Лариска Мельтисова.
Еще ставка ипотеки сверху жилье вторичного рынка сократилась с 10,3% вплоть до 7,3% годовых. По самым свежим данным Центробанка, следовать семь месяцев 2020 годы на «вторичке» в ипотеку куплено почище 13 тыс. квартир, оформлено свыше 22 млрд займов. Увеличение в деньгах к аналогичному периоду 2019-го составил 28%, а в штуках – 18%.
«Только дело, очевидно, не всего на все(го) в этом. И даже не в сезонном росте. Наша сестра не видим большого пула покупателей изо числа студентов или фермеров. Как води именно они определяли осеннюю динамику продаж», – говорит Ракина.
Кто такой успел, тот заработал
«У меня впечатление, что мы, как в 2007 году, стремимся к пику рынка. Как бы долго продлится это ранверс и к какому росту цен оно приведет, немедленно сложно сказать. Все больно быстро меняется, и нам нужно п(р)ошедшее для анализа. Но по всем вероятиям, что потом рынок ждет переставать глубокий провал. Как сие было в 2008-м», – подытоживает Ракина.
Сладкая Мельтисова ожидает, что рыночек по-прежнему будут помогать госпрограммы, даже если льготную ипотеку отменят. Сие приведет к дальнейшему росту цен и сокращению срока экспозиции квартир.
«Признак такого растущего рынка – рождение инвесторов, которые рассчитывают наколотить на спекулятивных сделках. Вот-вот, действительно, есть такая реальность, – считает Константин Никитеев. – Коль скоро покопаться в предложениях, даже ото застройщиков можно найти интересные варианты – сделано на стадии завершения строительства меньше, чем у других на нулевом цикле. Рядом таких инвестициях и учитывая богатство повышенного спроса, инвеститор может рассчитывать на дивиденды раньше, чем по банковским вкладам».
Выгода