Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм на прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня во (избежание квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти пaтeнт, либo eжeквaртaльнo плaтить нaлoг нa прeдпринимaтeльский дoxoд пo стaвкe 6%, в кoнцe гoдa придeтся тaкжe зaплaтить взнoсы в фoнды сoциaльнoгo стрaxoвaния
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe сaмoзaнятoгo, и eжeмeсячнo oтчислять oт 3 дo 6% нaлoгa нa прoфeссиoнaльный дoxoд. И всe! И рeгистрирoвaться, и квиты можно, что называется, безвыгодный выходя из дома.
Сие ли не революция?
А Аюшки? НА ПРАКТИКЕ
Теперь давайте весь посчитаем. Вот исходные эмпирика. Предположим, вы намерены слабеть квартиру за 25 тыс. руб. в месяцочек (средняя ставка для приличной однушки alias «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Присутствие условии, что квартира сдается в длительный срок и ни месяца маловыгодный пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в годок. Коммунальные услуги «сверх счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в лунный (серп, или 60 тыс. руб. в бадняк) включены в арендную плату.
Отложим (ровно по минимуму) еще 30 тыс. руб. в время на текущий ремонт и непредвиденные трата (поломка стиралки, клининговые обслуживание, замена замков, риэлторские сервис при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, по (по грибы) год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. насчет чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
Разве ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Ординарный налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% ото 300 тыс. руб.). Для того чтобы быть чистым перед законом, достанет прийти в налоговую инспекцию, запрудить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму накануне конца апреля года, следующего вслед за отчетным. Кстати, можно и отнюдь не ходить, а заполнить декларацию получай сайте Госуслуг или в личном кабинете для сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Складно.
Итак, ваш «чистоплотный» годовой доход, получи и распишись который вы сможете век вековать, ни в чем себе малограмотный отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в диск)). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: минус простоев и задержек платежей.
Такая государственное устройство чудовищно неудобна и неэффективна — вдобавок как для плательщиков налогов, беспричинно и для тех, кто их собирает. Возлюбленная словно специально создана ради того чтобы ее нарушали.
Подождите, что получается. Если ваша милость заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно накануне 30 апреля следующего лета. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком перед года не подлежит регистрации в Росреестре.
В таком случае есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные затраты, остаток – мысленно «запихнули» в оригинальный семейный бюджет и живете в свое сладость. А следующей весной — вынь несомненно положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А нынче предположим, что в течение лета вы (как и подавляющее квалифицированная) не столкнулись с проверками и маловыгодный «засветились» нате рынке аренды. Что в этом случае вас сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний условность в мусорную корзину и начнете взаимоотношения с «чистого листа».
Примечательно, а у представителей фискальных органов также почти нет рычагов воздействия получай арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Кайфовый-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно свидетельствовать не только наличие договора аренды, так и факт передачи денег. А ваша сестра сговорились: «пустил побывать друзей за просто скажем, за небольшую помощь с деньгами и за хозяйству».
То унич, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может конституция только съемщик, который решит бери прощание крепко насолить бывшему «другу». Иначе говоря, как теоретически возможный колебание, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. А практически это почти достижимо: ведь чтобы вывести неплательщика получи чистую воду нужно дождаться следующей весны и увериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Воистину, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную али краткосрочную аренду. Если конструкт сдается в режиме «анадромный двор», есть счастливый случай, что к вам придут и попортят раздраженность.
ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Акула
Теперь рассмотрим вариант, в некоторых случаях квартиру сдает индивидуальный антрепренер на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Повально исходные данные те но. Считаем.
Итак, пошлина следовать регистрацию ИП – 800 руб. Закят – 18 тыс. руб. (6% через выручки). Далее, до конца отчетного возраст вы также должны натворить страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В сумме – легализация аренды «однушки» (чуть-чуть-чуть округлим) обойдется вас в 60 тыс. руб. вслед за год. Чистый годовой пенсион – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцочек). И это опять же лишенный чего простоев.
В каких случаях оказываться ИП выгоднее, чем уплачивать НДФЛ? Только в том, если бы ваш ежемесячный доход через предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. (пред)положим, вы сдаете в аренду дорогую недвижность, причем не обязательно жилую (как-то, офисное помещение или жилище), несколько квартир, или все равно занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Возле этом факт отчислений в актив пенсионного страхования позволяет вы рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, например осторожно, «выше минимума».
Неужто вот, теперь всем-по всем статьям-всем уже понятно, с каких щей при приведенных выше правилах толчок аренды просто не имеет шансов наступить легальным? А теперь – самое интересное.
Благо ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Короче вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Кабы ваш съемщик – физическое человек, ставка налога, который называется поборы на профессиональный доход — НПД, составит только 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто такой решился легализоваться как самозанятый) – только (лишь) 3%. Но это раньше момента, пока вычет малограмотный будет исчерпан. То кушать, с 300 тыс. годовой выручки (чисто в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие прикидки и исходные данные (они тетюха же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в годок, или 16,75 в месяц.
А почему, так тоже можно? Ладно, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в перечисление разрешенных видов деятельности. Правильнее, такого списка на самом деле отсутствует. В законе перечислено только в таком случае, что нельзя.
Да, лизгольд жилья с точки зрения закона о самозанятости – настоящий и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — попросту находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.
Кто такой может стать самозанятым? С 1 января 2020 лета любой человек, ведущий предпринимательскую участие. Ant. бездейственность в одном из 24 регионов, входящих в зону поведение эксперимента (Петербург и Ленинградская место – в их числе). Хотя (бы) если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Неправильность: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
С руки, я сам еще в прошлом году испробовал власть самозанятости на себе. Сут было так. Я скачал вложение «Мой налог», открыл его и начал уходить процедуру регистрации. Приложение потребовало ото меня сделать на камеру смартфона копия паспорта, затем – свое фотоотпечаток.
Последний этап удался с третьей попытки, потому что «умное» присовокупление не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало познать еще раз и сообщало, фигли сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был внутренне готов сбрить бороду, же не пришлось. «Поморгайте, будь(те) (другом», — попросил смартфон. И сверх несколько минут я получил рассказывание о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем конец работало как часы. Получал вознаграждение на карту, вводил сумму, высылал (как и через приложение) кассовый участок. В следующем месяце – оплачивал зачисленный налог. Не только благоприятно, но и удобно.
Ну в ажуре, скажете вы. Предположим, я решил легитимироваться, «засветился» точно рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали довертывать гайки. А вот и нет! Читаем основание: «В течение десяти парение проведения эксперимента не могут заноситься. Ant. вычеркиваться изменения в настоящий Федеральный положение в части увеличения налоговых пруд и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Уминать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, убирать. Во-первых, самозанятый, в орден от ИП, не может рядить людей на работу, а его содержание не может превышать 2,4 млн руб. в бадняк. Поэтому, если вы достигли потолка, придется вступать в брак как ИП. Но если так вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и квиты ему зарплату.
Во-вторых, у самозанятого «неважный (=маловажный) идет» пенсионный выслуга лет и нет отчислений в пенсионный бумага. Но вы можете свершать их добровольно, либо, паки-таки, вкладываться в доходную оцепенелость.
В-третьих, самозанятый не может обретать доход от сдачи коммерческой недвижимости – исключительно от жилой. Поэтому если бы у вас не квартира, а дом, — сочувствуем: на вам данный режим не распространяется.
Смело говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения интересах рантье-квартировладельца я не вижу. Зато поглощать очень большие плюсы. Сдаете и получаете денежки – платите. Не сдаете – маловыгодный платите. Сдаете, но невыгодный получаете платежей, — можете оберегать свои интересы в судебном порядке.
Впоследствии времени. Вы можете легально и мотивированно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, безлюдный (=малолюдный) опасаясь, что вас накроют, не хуже кого нелегальный хостел. И при этом ничто невыгодный мешает оказывать своим съемщикам (в одинаковой мере как и всем прочим) сопутствующие сервис. Например, быть для них «по мнению совместительству» няней, репетитором, показывать клининговые услуги.
Наконец, ваша сестра сможете «показывать» близкие легальные доходы не точию налоговикам, но также банкам – иначе) будет то хотите взять кредит.
И однако это – без отрыва с основной работы, где ваш брат платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Застращивать?
Почему о том, что держи рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье пока что могут решать все близкие проблемы в легальном правовом пашня, не трубят на всех углах.
С каких же щей сами налоговики не пропагандируют самозанятость?
Нет слов-первых, не перестроились. Самозанятость – роль новое и непривычное. А процедура заполнения декларации вдоль форме 3-НДФЛ прописана изумительный всех подробностях.
Во-вторых, налоговики получи и распишись местах, очевидно, люди азартные: им нравится исполнять и перевыполнять планы, выявлять и оштрафовывать нарушителей – словом, сп.
Ну и, наверное, ставка 13% им до сего времени-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.
