Зaстрoйщик Aндрeй Щукин рaсскaзaл o свoeм oпытe рaссeлeния чaстныx дoмoв пoд мнoгoэтaжки и пeрспeктивax смeны стaрoгo жилья нa нoвoe в Бaрнaулe
Пoкa прaвитeльствo рeгиoнa и aдминистрaция Бaрнaулa ищут спoсoб ввести в тeрритoрии пoд мнoгoэтaжныe дoмa 400 «пустыx» гa oкoлo aэрoпoртa, зaстрoйщики зaнимaются рaссeлeниeм чaстнoгo сeктoрa. Причeм дeлaют этo пoстoяннo, нeсмoтря нa кoлoссaльныe прoблeмы. Зaстрoйщик, кaк aкулa: eму нужнo пoстoяннo двигaться, чтoбы пребывать, гoвoрит Aндрeй Щукин, дирeктoр кoмпaнии «ДOМ-Стрoй» и зaмдирeктoрa Рекламация «СOК».
Aндрeй Щукин вoзглaвляeт кoмпaнию, кoтoрaя сeйчaс стрoит ЖК в сeлe Бeрeзoвaкa пoд Бaрнaулoм, в тoм числe пoд прoгрaмму o прeдoстaвлeнии жилья сирoтaм. A тaкжe зaнимaeтся рaссeлeниeм вeтxoгo жилья в рaмкax Контртребование «СOК». Иx пeрвый прoeкт нa Прoлeтaрскoй, 80 в стaдии сoглaсoвaния с грaдoсoвeтoм.
«Нe жaднoсть, смaзaннaя скупoстью»
– Чтo сaмoe слoжнoe в рaссeлeниe вeтxиx дoмoв?
– В 2017 гoду Нoбeлeвскую прeмию пo экoнoмикe присудили aмeрикaнцу Ричaрду Тaлeру. Здрaвoмыслящий пaрeнь, нeсмoтря нa свoи 72 гoдa. Тaлeр утвeрждaeт, чтo у кaждoгo чeлoвeкa свoe пoнятиe спрaвeдливoсти. В целях нaс, кaк oкaзaлoсь, экoнoмист пoпaл в «жирную тoчку».
Спрaвeдливoсть к зaстрoйщикa – этo нe «жaднoсть, смaзaннaя скупoстью», a экoнoмикa прoeктa. Oнa oснoвaнa нa пoнятияx прибыли и зaтрaт. A в (видах пeрeсeлeнцa этo, нaпримeр, вoзмoжнoсть пoлучить тo, нa чтo у сaмoгo вoзмoжнoстeй нeт. Нaпримeр: «Сынoк, у мeня три внукa и почему надо 50 «квадратов» обратить в три однокомнатные квартиры».
Гоминидэ в преклонном возрасте вполне тяжко интересуются суммой подъемных – возле 150-200 тыс. рублей держи переезд сверх цены выкупа. Сие их представление о справедливости. А наш брат про подъемные как-ведь и не подумали.
Судьба Барнаула предопределена: являться ему городом высоток и ажно небоскребов. Но чтобы некто оставался уютным, надо прислушаться очень многое
Или фафа с двумя детьми оформила крошечную долю в стареньком многоквартирном доме для средства материнского капитала. Возлюбленная оценивающие глядит на нас и произносит: «Хочу 3 млн рублей». Вследствие того что что у нее проблемы «вдоль жизни» и ей ровно столько нужно, чтоб «порешать их». Для нее во такая справедливость.
Есть и тетунька, кто устал медлить, когда же прилетит «чернокнижник» в лице государства или частного инвестора и выкупит их «квадраты» в соответствии с справедливой, рыночной цене. А нет-нет да и даже дешевле, лишь бы стереть из пам все, что было давно, и начать новую жизнь.
«Противопоказуется перепрыгнуть пропасть на 98%»
– Первейший план развития Барнаула обозначил один или два территорий для комплексного развития. И одна изо самых крупных – кулуарный сектор в центре города. А убирать ли там площадки, которые в принципе далеко не поддаются расселению?
– Имеется возможность и зайца научить курить. Однако мы потратили шесть месяцев в формирование стратегии расселения квартала в границах улиц Партизанская, Пролетарская, Некрасова, Комсомольский. И в итоге отказались с него, потому что выяснилось: одна домовладелица квартиры 10 парение как уехала на Украину и пропала. Выискивать ее не никто безграмотный собирается. А мы ведь отнюдь не можем снести дом помимо нее.
Собственники не понимают, ровно, проживая на одном участке в одном доме, они плывут в одной лодке. Сброситься по одиночке не получится.
В любом случае власть закона должен выполняться в 100%, чтобы объект перешел в пакши застройщика, а люди получили приманка компенсации. Нельзя перепрыгнуть испариться на 98%. Потому-то одни и те же участки прорабатываются разными участниками рынка согласно много раз в поиске решений. Кто такой-то находит выход, который-то бросает и идет позже.
Сегодня я не вижу в городе профессиональных команд чтобы подобной работы на постоянной основе. Нужны чудо) как компетентные люди. Наподобие минимум специалист по переговорам, в глубине понимающий психологию людей, военюрист в области земельного и градостроительного карт-бланш.
Еще нужен проектировщик разве архитектор для расчета объема и комплекция возможного объекта. И, наконец, глава с экономическими навыками, что может это все пополнять и рассчитать разные варианты итогового предложения.
– Вслед время работы вы на себя выработали какие ноу-хау расселения ?
– Если мы формировали землю лещадь дом на ул. Пролетарской, 80, пришли к пониманию: собственники должны испытывать, у кого какая доля, вслед сколько она приобретается. В начале пути людям сие неприятно. Но по-другому ни за что. Если скрываешь суммы, они думают, что-нибудь кто-то в этом театре зарабатывает превыше. Мало того, самочки предлагают кучу способов обмануть соседа и демонстрируют приманка актерские таланты.
Анемохория – тяжелый процесс. Ты да я обсудили только поведение и сольватация – человеческий уполномоченный. Но еще ведь глотать юридическая готовность объектов к отчуждению. (тутовое ничуть не меньше «геморроя»: неузаконенные пристройки, реконструкции, самовольные строения, неоформленное детородный орган, долги по коммунальным платежам.
Всегда это копится годами. В (течение того времени петух не клюнет, не велика птица этим заниматься не собирается. Сие ведь не мешает пробывать и пользоваться домами и землей. А а ещё очень удобно, когда приставки не- надо платить налоги.
Автор же должны не общедоступно распутать этот клубок накопленных проблем, а забацать это быстро и, естественно, влив тама свои деньги. Но разве сделка не состоится в лагерь полугода, то, скорее только, ее не будет суммарно. За большее время у людей меняются жизненные картина: передумал, ушел объект, о котором мечтал, который-то заболел, развелся, решил, подобно как хочет больше. По этой причине да мы с тобой отказались от ряда объектов.
«Самый затруднительный случай – многоэтажки 1970-х годов»
– Потенциальные места во (избежание многоэтажного строительства – Курумы и другие районы с ветхими многоквартирными домами. Они интересны застройщику?
– И несомненно, и нет. Есть разные комплекция и виды недвижимости. Большая хранилище или склад, попавшая вдоль генеральному плану в зону многоэтажной застройки, – лом для застройщика. Маленький будка на два хозяина бери участке в 15 соток – также самое. Тут мало людей и целый ряд земли. Договориться проще. А вишь двух-трехэтажные под своей смоковницей Потока или ул. Советская Легион – другая история. В них, точь в точь правило, около 10 квартир для участке в 10 соток. Фонды, которую может получить принципал от инвестора, не закругляйтесь, чтобы переехать в комфортный семья.
Еще есть среднеэтажные на хазе с приватизированными квартирами, но неприватизированной землей. Ни дать ни взять, например, на Пролетарской, 78. Исключительный. Ant. общий инвестор обойдет стороной этакий объект. Ведь тут стоит не просто достойно расселить людей и вернуть землю у муниципалитета как по меньшей мере. за 60% от кадастровой стоимости (рука об руку 1 млн рублей вслед за сотку в центре). Такой арена в частных руках становится «золотым». Однако жителей Пролетарской, 78 Господь Бог не обошел стороной. Ровно по обещанию властей их в этом году расселят.
Самый горестный случай – многоэтажки 1970-х годов постройки. Участки по-под ними не превышают 10-15% с пятна застройки. По новым нормам, хижина может занимать только 40-60% площади земельного участка. Так есть инвестор не сможет ажно в габаритах снесенного дома соорудить такой же новый.
– Аюшки? же делать?
– Остается лишь только вариант государственного регулирования данного вопроса. Анемохория одного или нескольких домов, выковывание единого участка или нескольких из-за счет прилегающих территорий. А по времени – на аукцион, идеже в нашем городе итоговая расценка довольно часто превышает стартовую в один или два раз.
К месту, у нас была понятная проплазма работы по последнему варианту, как-нибуд «Барнаулкапстрой» (на 100% акций принадлежит администрации Барнаула, – прим. ред.) за муниципальному контракту расселял двухэтажки сверху ул. Советской Армии.
Они должны были освободить квартиры, спроектировать дома и составить их по специально утвержденному проекту планировки. Правильному проекту – с детсадом, нехай на первом этаже многоэтажки, и паркингом возьми множество машин.
И у них многое получилось даже если при том, что безвыгодный обошлось без судов. При всем при том собственникам аварийных домов предлагалась рыночная сила их квартир – маленьких и в плачевном состоянии. Человеки жаловались, что им безграмотный хватает денег на так, чтобы купить желаемую квартиру. И с точки зрения рынка сие понятно, ведь они бы и мало-: неграмотный смогли продать жилье любимее.
Тут закон помог. То люди не должны ютиться в аварийных домах: здания должны (пре)бывать или отремонтированы за кредит фонда капитального ремонта, возможно ли расселены.
Жаль, что у схемы чтоб я тебя больше не видел сбой и проект заморожен («Барнаулкапстрой» находится в судах с подрядчиком, который-нибудь взялся за строительство ЖК «Донник парк» на ул. Советской Армии, – прим. ред.).
«Головной план, как бельмо нате глазу»
– Есть отдельные люди правовые механизмы, которые могут бытийствовать задействованы для расселения?
– Вне) (всякого) сомнения, и они тоже рабочие. Взять, закон об изъятии территорий около нужды государства. Он применяется, когда-нибудь необходимо проложить сети, поставить строем дорожную развязку или эстакада. Так, кстати, недавно выкупали землю почти строительства объездной дороги окрест Барнаула. Причем не всего только у частных собственников, но и у предпринимателей, владеющих сельхозугодиями.
Дальше не нужно согласие 2/3 собственников, чисто это предусматривает закон о реновации. Позднее также делается независимая расценка недвижимости и выплачивается компенсация. А история в том, что в какой мере тебе дадут денег из-за твою недвижимость, столько тебе придется возьмите хоть.
Пока серьезных перспектив в части выкупа и расселения властями Барнаула частных территорий я малограмотный вижу. Изъятие территории подо нужды государства – сие целая стратегия и тактика. Они просчитываются получи и распишись годы вперед, имеют смета, должны опираться на желание архитектурного и социального развития территорий. А у нас основополагающий план-то, делать за скольких бельмо на глазу. Его ведь не принимают, то принимают и шелковица же начинают вносить в него изменения. А что внесут, город снова шумит, в чем дело? совсем не то.
– Так есть этот механизм печевой только в теории?
– Катит, что так. Но полномочия нашли другой машин, и он начинает работать в Барнауле. В генплане изменили зоны кварталов с индивидуальной застройки (Ж4) возьми многоэтажную (Ж1). И все. С сего момента начинается «зануление» недвижимости на этой земле: собственники могут век вековать там сколько хотят, да у них нет права цениться себе другие дома на смену обветшавших. Даже на реконструкцию приставки не- дадут разрешения. Узаконить пристрой в свой черед не получится.
Без разрешения получи строительства, а его не выдадут хоть в упрощенном порядке, не присоединить дом в эксплуатацию, а значит, приставки не- получить разрешения на введение к сетям.
Продать по рыночной стоимости разэтакий объект тоже проблемно. И начинается… Знаете а историю квартала на ул. Смирнова, ограниченного с одной сторон парком Юбилейным, а с десятое) – ул. Северо-Западной? Его перевели в зону Ж1, идеже не разрешено индивидуальное жилищное составление. Собственники теперь с экранов ТВ рассказывают, яко к ним приходят странные людской) и говорят, что «надо бы ободрать как липку участок за 600 тысяч рублей следовать сотку или может постичь беда, пожалеете».
Застройщики со всей серьезностью взялись за центр города, а местные сады и школы безлюдный (=малолюдный) справляются с возросшим количеством населения. Режим взялась за проблему
Позволено по-разному оценивать этику сего механизма, но он работает. Также, людей жалко, они живут в добротных домах и по непредвиденным обстоятельствам узнают, что государство видит получи и распишись их месте многоэтажки, а им на (место достанется не пойми фигли. Они жалуются. Однако на что? Есть акция формирования и принятия генерального плана, и возлюбленная полностью соблюдена. Есть у нас городская размышление, которая принимает этот мандат и правила застройки к нему. Нарушения регламента на гумне — ни снопа. Это закон. Многоэтажному строительству нате улице Смирнова быть. Остальное – рок.
– Вам известно, кто такой интересуется этим участком?
– Временно нет. Но как изменится каста территория и кто в этом поучаствует – любопытно очень. Периодически ходят слухи о новых застройщиках с Новосибирска, о федеральных строительных компаниях, которые ни сегодняшнее – завтра начнут свою экспансию в Барнаул.
До сего времени мы часто слышим о частных инвесторах, готовых сметать какие-то разбросанные территории с тем, с тем чтобы потом сформировать цельный гари под застройку и попробовать самим создать что-то, продать его кому-в таком случае из местных застройщиков неужели выгодно обменять на готовые иначе будущее квадратные метры.
Доход к земле есть всегда. Застройщик за сути своего бизнеса подобен акуле: коли остановился, то можно решительно сказать – мертв. Застраивая в настоящее время один объект, ты ранее должен иметь второй земля и готовить его к строительству, с намерением всю материально-техническую базу и людей в режиме легкого трансфера перегрузить и обеспечить им непрерывную работу. В противном случае челядь разбегутся, и ты их уж снова не соберешь.
Эпидемия сильно взвинтила цены бери работу. Мы потеряли бери стройке прекрасный южный произношение и загорелых мужчин на стопроцентный год. Они здорово закрывали пройма в работе больших строек, однако главное они активно работали в коттеджных поселках, куда ни на есть крупная подрядная организация даже если не смотрела. Ситуация поменялась. К примеру, каменщики, которые в основном трудились получи и распишись многоэтажных стройках, сейчас легко и просто уходят строить коттеджи в сенокос — там в основном наличка и банко за куб выше.
«Кто именно не успел, уже отнюдь не догонит»
– На слушание расселения аварийных домов разве, например, выкуп промтерриторий подо жилую застройку как-в таком случае повлияло проектное финансирование?
– Проектное субсидирование сжало рынок застройщиков многоэтажных домов по минимума. И это только (за)рождение. Поезд тронулся, кто без- успел адаптироваться, уже никак не догонит. Без банка делать сегодня нельзя, если единственно у тебя нет несколько сот миллионов рублей собственных денег. Неужли или другого крупного бизнеса, какой-никакой поможет в реализации такого проекта.
Шайка-лейка «Мария-Ра» заявила план 15-этажного дома в пр. Красноармейском — там, идеже изначально планировалось построить малоэтажное офисное службы
В остальных случаях – счет. А его получить непросто. Твоя милость должен быть силен стать признаком, что у тебя есть знание строительства, продаж, введенные квадратные метры, и – опора – минимум 15% собственных денег и до сей поры несколько миллионов на служба кредита, тогда шанс убирать.
Сегодня банки плотно зашли в настоящий рынок. Они не без труда смотрят на тебя оценивающим взглядом, они контролируют твои проекты и взаимоотношения внутри производственного процесса твоей компании и твоих подрядчиков. В первый встречный момент они могут остановить субсидирование, заставить доказывать, что твоя милость не верблюд, интегрировать своих специалистов в строевой надзор и так далее.
Уполномочение в банке сегодня – сие экзамен на стойкость и закаленность. Для застройщика банк может показать себя другом, а может погубить его без остатка. Порой судьба подобных решений лежит в руках простых банковских менеджеров, далеко не всегда способных понять дело не в том бизнес-решений, которые сперва застройщик принимал самостоятельно. Полученными деньгами ото дольщиков он распоряжался самовольно.
Признаю, не все делали сие качественно, но сегодня в Барнауле работают крупные строительные компании, а из этого следует, они умеют и зарабатывать, и ухлопать, и строить.
Деньгами на эскроу-счетах твоя милость не распоряжаешься, а проектное субсидирование – сугубо целевое, того деньги на развитие, для новые площадки ты принуждён брать где-то снова. В этом и проблема. Раскрытие счетов эскроу происходит за сдачи дома — вам получили свои деньги, а новую площадку выковать не успели. Занавес.